مقررات افراز، تقسیم و فروش املاک مشاع و مشترک
مال مشاع به مالی گفته می‌شود که بیشراز یک مالک داشته باشد. یعنی دو یا چند نفر در یک ملک شریک هستند. در واقع هر مالک در ذره ذره کل ملک حق مالکیت دارد. در حقوق به این وضعیت “اشاعه” گفته می‌شود. اشاعه یعنی تمامی شرکا در جزء جزء ملک سهم خواهند داشت حال اگر مالکین ملک مشاع بخواهند مال خود را از یکدیگر جدا کنند، راه حل‌هایی در قانون پیش‌بینی شده است که یکی از آنها راهها افراز است در ادامه این نوشته به بررسی موضوع افراز ملک مشاعی و مدارک لازم برای افراز ملک مشاع می‌پردازیم.
افراز ملک مشاع چیست و چه ملکی غیرقابل افراز است؟
افرازدر معنای حقوقی به معنای تقسیم کردن مال غیر‌منقول مشاعی یا جدا نمودن مال مشاع که دو یا چند نفر در آن شریک هستند. یعنی سهم هر شریک از شریک دیگر جدا می‌شود. به نحوی که سهم هر کدام از آنها از اشاعه خارج می گردد. اگر چه گاهی افراز را به معنای تفکیک به کار می‌برند اما نباید افراز را با تفکیک یکسان دانست
به طور مثال شخصی فوت می‌کند و اموالش بین ورثه تقسیم می‌شود. در این شرایط اموال بین تمامی ورثه تقسیم خواهد شد. اگر چه در این میان سهم پسر دو برابر دختر است، اما آن چیزی که مسلم است، همه ورثه در ذره ذره ملک مذکور سهم دارند. در این وضعیت هیچ حد و مرزی برای سهم ورثه در نظر گرفته نشده است و آنها در کل ملک به طور هم‌زمان و مشترک صاحب ملک هستند. زیرا سهمشان در تمامی ملک پراکنده است. لذا مالکین مشاعی میتوانند با توجه به میزان سهمشان تقاضای صدور سند مجزا دهند در این اسناد سهم مالکانه مشاعی متقاضیان ذکر خواهد شد.
اسباب اشاعه در قانون
اسباب اشاعه یا به صورت ارادی است مثل اینکه من وشما ملکی را به صورت شراکتی خریداری می‌کنیم که سهم هر شریک میتواند سه دونگ سه دونگ یا نه به گونه ای دیگر یا اسباب شراکت به صورت قهری است مانند اینکه فردی فوت می‌کند و اموالش یه صورت قهری به وراث منتقل می‌شود که وراث مالکین مشاعی محسوب می‌گردند که قهرا شراکت بین آنها به وجود می‌آید .
افراز به دو شکل رخ می‌دهد:
- افراز ملک مشاعی به اجبار: به افرازی می‌گویند که شرکاء به دلیل قوه قاهره یعنی به توجه به حکم دادگاه و یا اداره ثبت مجبور به تبعیت از آن هستند.
- افراز ملک مشاع به تراضی : یعنی همه شرکا با رضایت و تراضی بین خود، سهم هر یک را مشخص و تقسیم نمایند.
بنابراین ، شرکای ملک مشاع میتوانند با رضایت وتوافق بین خود تقسیم مال مشاع را به نحوی که میخواهند انجام بدهند و اگربین شرکاء توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم میتواند اجبار شرکا ی دیگر را به انجام تقسیم بخواهد.
پس هر شریک مال مشاع میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشاع را بنماید ، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی ، مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند.
تفاوت تفکیک و افراز عبارت است از
- در تـفـکـیـک وجـود حـالـت اشـاعـه ضروری نیست و ملک با داشتن یک مالک قابل تفکیک است؛ ولی در افراز باید مالکیت بین چند نفر باشد. یعنی حالت اشاعه وجود داشته باشد
- تفکیک با تراضی و رضایت مـالکین مشاعی است و افراز عدم تراضی و رضایت و وجود اختلاف نسبت به سهم یکدیگر و قصد، پایان حالت اشتراک است.
- تفکیک در اداره ثبت املاک و اسناد محل وقوع ملک انجام می‌گیرد، اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه انجام می‌گیرد.
- در افراز مال مشاع رای صادر می‌شود، ولی در تفکیک صورتمجلس تفکیکی
- در افرازمال مشاع اگر رضایت و تراضی بین مالکیت مشاعی نباشد، اجبار حاکم است، ولی درتفکیک مسامحه.
- در تفکیک سهم همه اشخاص جدا و ملک از حالت مشاعی خارج می‌شود یا اگر ملک برای یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچکتر تقسیم می‌گردد اما در افراز فقط سهم شریکی که خواهان افراز جدا می‌شود و بقیه ملک به صورت مشاعی باقی می‌ماند.
- در صورتی که بر تفکیک مال مشاعی اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود، اما اگر به افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود.
- در صورت اعتراض به تفکیک ملک از طرف یکی از شرکای ملک مشاع ادامه عملیات متوقف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقـدامات را انجام داد؛ ولی اعتراض به افراز درحین انجام افراز از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام کار شرکاء میتوانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی است.
- تنظیم تقسیم‌نامه رسمی پس از تفکیک ملک مشاعی میان مالکان برای استیلاء بر سهم مفروزی ضروری است واگر مالکان بعد از تفکیک مال مشاعی برای تنظیم تقسیم‌نامه بین خود توافق نکنند یا قطعات تفکیکی را متفقاً انتقال ندهند، تفکیک عملی بی حاصل و کان‌لم‌یکن تلقی شده و دراین شرایط با وجود صورتمجلس تفکیکی شرکای ملک مشاعی به ناچارباید تقاضای افراز نمایند یعنی افراز به دلیل عدم تراضی مالکان برای تنظیم تقسیم‌نامه.
مراجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز
برای رسیدگی به تقاضای افراز ملک مشاع دو مرجع صلاحیت رسیدگی دارند: ادارات ثبت و املاک ومحاکم قضایی (دادگاهها).
ادارات ثبت صرفاً در شرایطی صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند که عملیات ثبتی ملک خاتمه پیدا کرده باشد. در واقع زمانی عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته تلقی می‌شود که ملک دارای سند مالکیت باشد و در دفتر ثبت املاک به ثبت رسیده باشد.
در صورتی که سند مالکیت صادر نشده باشد یا در صورتی که ملک مشاعی جریان ثبتی نداشته باشد مرجع صالح به رسیدگی برای دعوای افراز دادگاه است. همچنین اگر بین شرکا، شریک غایب مفقودالاثرو یا محجوری وجود داشته باشد رسیدگی به دعوای افراز در صلاحیت دادگاه است .
دعوای افراز مال مشاع در دادگاهها با ارائه دادخواست مطرح می‌شود، که باید به طرفیت همه مالکین مشاعی اقامه شود در غیر این صورت، دعوا ی افراز رد خواهد شد و باید مجددا دعوای جدید طرح گردد.
نحوه افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت
- ثبت درخواست افراز ملک مشاع در اداره ثبت محل وقوع ملک
- بررسی جریان ثبتی ملک توسط مسئول واحد ثبتی که آیا جریان ثبتی ملک خانمه یافته است یا نه؟ یا سند مالکیت معارض وجود دارد یا نه؟
- معاینه محلی و بررسی موقعیت و ویژگی‌های ملک توسط کارشناس و نقشه‌بردار جهت افراز ملک
- پس از تأیید خاتمه جریان ثبتی توسط نماینده ثبت و اینکه ملک سند مالکیت معارض ندارد، نماینده واحد ثبتی به نقشه بردار مأموریت می‌دهد نقشه افرازی از ملک مشاع مورد نظر تهیه و به نماینده واحد ثبتی بدهد.
- تهیه صورتجلسه افراز توسط نماینده واحد ثبت پس از رسیدگی و ملاحضه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی، تصمیم خود را در مورد قبول یا رد درخواست و نحوه افراز اعلام می‌کند .
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع
- نام سایر مالکین مشاع علاوه بر نام شخصی که اقدام کرده است.
- اسنادی که نشان دهنده مالکیت است .
- درخواستی مبنی بر شروع افراز ملک که معمولاً به صورت کتبی است.
نحوه افراز ملک مشاع در دادگاه
در صورتی که مال مشاعی قابل افراز نباشد و درصورتی که نسبت به ملک مشاع عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکند و یا در بین شرکا محجور یا غائب مفقودالاثر وجود داشته باشد و مالکین اصرار بر افراز ملک مشاعی داشته باشند هریک از مالکین مشاعی و یا وکیل پایه یک دادگستری می تواند درخواست دستور فروش ملک مشاعی را از دادگاه بخواهد. توجه داشته باشید که که اگر دعوای افراز به طرفیت کلیه شرکا مطرح نشود دعوای افراز محکوم به، رد خواهد بود.
با درخواست مالک مشاعی مبنی بر دستور فروش، دادگاه پس از ارجاع امر به کارشناسی و انجام استعلامات لازم از اداره ثبت و شهرداری دستور قطعی برای فروش ملک را صادرمی‌کند. نظر دادگاه، به منزله‌ی دستور تلقی شده و باید سریعاً به آن رسیدگی شود. بعد از فروش ملک مورد نظر با نظر دادگاه و سهم هر یک از مالکان مشکل حل شده و همه به سهم خود خواهند رسید.
مدارک لازم جهت طرح دعوی دستور فروش ملک مشاع
- تصویر کارت ملی
- تصویر و اصل سند مالکیت
- گواهی عدم افراز ملک و قطعیت آن
اگر شما هم قصد افراز و فروش ملک مشاع خود را دارید باید به وکیل ملکی مراجعه کنید تا درگیری پیچیدگی‌های قانونی و اداری نشوید و آن را به یک فرد متخصص واگذار کنید. گروه وکلای یعقوبی با دارا بودن وکلای با تجربه در خصوص موضوع افراز ملک مشاع آماده ارائه خدمات به شما عزیزان است.
مشخصات تماس گروه وکلای یعقوبی
آدرس: تهران، فلکه دوم صادقیه، مجتمع طلا، طبقه 5، واحد 4
- تلفن: 02144974361
- ایمیل: fatemeyaghobi60@gmail.com
- ساعات / روز کاری: شنبه تا پنج شنبه از 9 صبح تا 8 شب