با فسخ معامله ملک ، خرید و فروش به هم می‌خورد. یعنی زمانی که شما قرارداد خود را فسخ می‌کنید، کلیه تعهدات و آثار ناشی از معامله را منحل خواهید کرد. به همین دلیل قانونگذار شرایط خاصی را برای خاتمه معاملات در قالب فسخ پیش بینی کرده است. پس شما نمی‌توانید برای اقدام اخیر در هر زمان و در هر شرایطی اقدام کنید. برای اعتبار فسخ و خاتمه آثار ناشی از معاملات، شما باید چهارچوب مقرر در قانون مدنی را مد نظر قرار دهید. در این مقاله قصد داریم شرایطی که امکان فسخ معاملات املاک را ممکن می‌سازد توضیح دهیم.
حق فسخ معامله ملک و یک جانبه بودن آن!
یکی از ویژگی‌های اساسی حق فسخ در معاملات املاک، یک جانبه بودن آن است. یعنی به موجب این حق، تنها خریدار یا فروشنده صاحب این حق شناخته می‌شود. پس اعمال حق فسخ، خاتمه قرارداد و آثار ناشی از آن توسط اراده یکی از طرفین قرارداد است. در مقابل خاتمه یک طرفه، اقاله قرارداد به عنوان یکی دیگر از روش‌های خاتمه معاملات شناخته می‌شود.
اقاله زمانی است که برای خاتمه قرارداد و تعهدات طرفین، اراده جمعی وجود دارد. به عبارت دیگر در حالتی که خریدار و فروشنده برای خاتمه قرارداد توافق کنند، اقاله معامله انجام می‌شود. پس به طور کلی شرایط فسخ معامله ملک با اقاله آن تفاوت دارد. در ادامه شرایط خاتمه یک جانبه قراردادهای خرید و فروش املاک را بیان خواهیم کرد.
قوانین فسخ معامله ملک و ماده 396 قانون مدنی!
در نظر داشته باشید که حق خاتمه یک طرفه معاملات، مبنای قانونی دارد. یعنی قانونگذار در خصوص اعمال آن در قانون شرایطی را مطرح کرده و آن را به اراده طرفین واگذار نکرده است. شما نمی‌توانید در هر زمانی و به هر دلیلی معامله خود را فسخ کنید. زیرا اصل بر لزوم قراردادها است. پس اشخاص باید کلیه تعهدات ناشی از قراردادهای خود را به نحو احسن اجرایی کنند و به آثار ناشی از توافقاتشان احترام بگذارند.
از آن جا که قرارداد نقل و انتقال املاک ماهیتی لازم الاجرا دارد، خریدار و فروشنده نیز نمی‌توانند قرارداد و حقوق حاصل از معاملات خود را بر هم بزنند. اما برای این که از ورود ضرر و خسارات احتمالی به طرفین جلوگیری شود، قانون این فرصت را برای اشخاص پیش بینی کرده است که بتوانند معامله خود را فسخ کنند.
شرایط فسخ معامله در ماده 396 قانون مدنی بیان شده است. ماده 396 قانون مدنی، شرایط فسخ را در قالب خیارات بیان می‌کند. خیار به معنای مجوز و اختیار قانونی برای خاتمه یک طرفه قرارداد است. یعنی اینکه تحت شرایط قانونی، فسخ یا عدم فسخ معامله به اراده صاحب حق واگذار می‌شود. برخی از مهم‌ترین خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی به شرح زیر است:
- خیار شرط؛
- خیار تاخیر ثمن؛
- خیار غبن؛
- خیار عیب؛
- خیار تدلیس؛
- خیار تخلف شرط.
خیار شرط و خیار تخلف شرط به عنوان شرایط رایج فسخ معامله ملک
خیار شرط، از خیاراتی است که قرارداد را نسبت به فسخ منعطف می‌کند. در این خیار، شما برای خود یا طرف مقابلتان، در بازه زمانی مشخص امکان فسخ را پیش بینی خواهید کرد. برای مثال توافق می‌کنید که تا ظرف 48 ساعت از امضای قرارداد، خریدار یا فروشنده قادر به خاتمه قرارداد خواهد بود.
از سوی دیگر، خیار تخلف شرط چهارچوب متمایزی دارد. این خیار زمانی قابل استناد است که شرایط مقرر در قرارداد توسط یکی از طرفین عملی نشود. برای مثال ممکن است شرایطی برای تنظیم سند رسمی در مبایعه نامه‌تان مورد توافق قرار بگیرد. حال اگر خریدار یا فروشنده نسبت به حضور در دفتر اسناد رسمی اقدام نکند، معامله از سوی شما قابل فسخ خواهد بود. خیاراتی که در این بخش مورد اشاره قرار گرفت، هم از سوی خریدار و هم از فروشنده قابل استناد خواهند بود.
خیار غبن و خیار تاخیر ثمن و شرایط فسخ معامله ملک
خیار غبن یکی از شرایط خاتمه یک طرفه معاملات است. این خیار زمانی قابلیت استناد دارد که ارزش حقیقی ملک و مبلغ آن متعادل نباشد. فرض کنید ملکی را به ارزش 3 میلیاد تومان خریداری کرده‌اید. پس از امضای قرارداد متوجه می‌شوید که مبلغ حقیقی ملک، 2 میلیارد و 500 میلیون تومان بوده است. در صورتی که در زمان امضای قرارداد هیچ آگاهی نسبت به این موضوع نداشته‌اید، پس از آگاهی می‌توانید به خیار غبن و خاتمه قرارداد استناد کنید. بر اساس قانون، این امکان نیز برای شخص متضرر وجود دارد که از طرف مقابل خود جریمه فسخ معامله ملک را طلب کند.
البته این خیار از سوی فروشنده نیز قابل اعمال است. بنابراین ایشان نیز می‌تواند برای جلوگیری از متضرر شدن، معامله ملک خود را فسخ کند. البته در صورت وجود هر نوع آگاهی در خصوص نامتعارف بودن مبلغ، معامله املاک و تعهدات آن قابل فسخ نخواهد بود.
خیار تاخیر ثمن، از خیاراتی است که تنها از سوی فروشنده اعمال می‌شود. فرض کنید پس از امضای قرارداد، خریدار تا 3 روز مبلغ ملک را به فروشنده پرداخت نکند. در مقابل نیز فروشنده در این مدت ملک را به خریدار تسلیم نمی‌کند. در این حالت فروشنده می‌تواند به طور کلی قرارداد را خاتمه دهد.
خیار عیب و خیار تدلیس: حق فسخ معامله ملک به دلیل معیوب بودن مبیع
شاید برای شما پیش آمده است که پس از انعقاد قرارداد متوجه شوید مبیع (ملک) معیوب بوده است. در این حالت اگر عیب موجود، موجب کاهش ارزش یا انتفاع از مبیع شود، شما می‌توانید به عنوان خریدار قرارداد نقل و انتقال خود را فسخ کنید. دو شرط اساسی برای استناد به خیار عیب، به شرح زیر است:
- معیوب بودن مبیع به هنگام امضای قرارداد خرید و فروش
- عدم آگاهی خریدار نسبت به معیوب بودن مورد معامله
البته مطابق با قوانین فسخ معامله ملک ، در این حالت شما به جای فسخ قرارداد راه دیگری نیز دارید. به این صورت که شما می‌توانید مبلغی را از فروشنده به عنوان ارش مطالبه کنید. این مبلغ برای جبران ما به تفاوت ملک سالم و معیوب است.
خیار تدلیس، خیاری است که برای اقدامات فریبانه فروشنده در نظر گرفته شده است. یعنی زمانی که فروشنده می‌خواهد با رفتارهای متقلبانه، ملک معیوب خود را به شما بفروشد و عیوب آن را از دید شما پنهان کند. در این حالت فروشنده به نوعی رفتار می‌کند که مورد معامله را بدون هیچ نقص و مشکلی جلوه دهد. در صورتی که خریدار فریب بخورد و ملک را خریداری کند، این امکان برای او یافت می‌شود که نسبت به فسخ قرارداد و مطالبه ضرر و زیان فسخ معامله ملک اقدام کند. در این حالت خیار عیب انجام می‌شود.
عدم تسلیم ملک و شرایط فسخ معامله ملک
باید اشاره کرد که عدم تسلیم ملک مورد معامله، یکی از شرایط خاتمه یک جانبه قرارداد از سوی خریدار است. اگر چه این مسئله در ماده 396 قانون مدنی به صراحت بیان نشده است، اما از اهمیت زیادی برخوردار است. به این دلیل که عدم تسلیم ملک، به عنوان عدم استفاده خریدار از آن است. فروشنده باید ملک را به خریدار تحویل دهد تا حقوق مالکیتی او نسبت به ملک محقق شود. در غیر این صورت خریدار می‌تواند برای فسخ معامله خود اقدام کند. در این زمینه علاوه بر فسخ، امکان مطالبه جریمه فسخ معامله ملک نیز برای خریدار وجود دارد. زیرا با تاخیر فروشنده در تسلیم مورد معامله، خریدار متضرر خواهد شد.