بررسی روش های فروش ملک مشاع به صورت قانونی

در سایت حقوقی محمد حاجیلو با بهره‌گیری از سالها تجربه تخصصی و دانش به روز، همواره می‌کوشیم تا با راهنمایی بهترین وکیل در تهران و شهرستانها، سطح آگاهی حقوقی و کیفری کاربران را ارتقا بخشیم. تا بدین صورت از بروز ضرر و زیان احتمالی جلوگیری به عمل آوریم. با مراجعه به این سایت حقوقی می‌توانید از دیگر دانستتی‌های حقوقی بهره‌مند گردید. با ما در ادامه با بررسی موضوع ملک مشاع و قوانین فروش آن همراه باشید.

ملک مشاع

«مال مشاع عبارت است از زمین غیر تقسیمی که بین دو یا چند نفر مشترک است و مالکان مشترک بدون اینکه مالکیت آن‌ها مشخص باشد در آن ملک مشارکت دارند.» درواقع یک مال مشترک مالی است که توزیع می‌شود؛ یعنی قانوناً سهم شرکا معلوم و مسلم است ولی ازنظر جغرافیایی خوب نیست و ذره ذره اموال را باهم تقسیم می‌کنند.

در عالم حقوق امور مربوط به ملک مشاع را اصطلاحاً اموری ملکی می‌دانیم . از این بابت اگر با هر مشکلی در این زمینه مواجه شویم، به وکیل متخصص در آن حوزه مراجعه می‌کنیم. وکیل متخصص یا همان بهترین وکیل ملکی در تهران و شهرستانها صرفاً شخصی است که بیشتر زمان فعالیت خود را به امور ملکی اختصاص داده است از این بابت از سایر همکاران برتری دارد و می‌تواند بهتر به حل و فصل مشکلات مربوطه بپردازد.

ملک مشاع در قانون

در اصطلاح حقوقی، مال مشاع به اموالی اطلاق می‌شود که افراد متعدد در آن اشتراک دارند و در تقابل با مالکیت خصوصی استفاده می‌شود. در تعریف بنگاه در ماده 571 قانون مدنی آمده است: شرکت عبارت است از مجموعه تقسیم‌شده از حقوق مالکین متعدد در یک شیء واحد.

روش‌های تقسیم ملک مشاع

مطابق قانون، همه مالکین در بخش‌های مختلف یک ملک مشاع سهم دارند. این یعنی سهم هر یک از مالکین در قسمت‌های مختلف ملک پراکنده‌ شده است. به همین دلیل مشخص کردن میزان سهم مالکین و جداسازی آن گاهی به یک فرآیند حقوقی پیچیده تبدیل می‌شود که حتی ممکن است منجر به دعاوی ملکی گردد. اگر طبق قانون بخواهیم این روش‌ها را عنوان کنیم، به شرح زیر خواهند بود:

• تقسیم به روش افراز: اگر مال به‌گونه‌ای باشد که بتوان سهم هر یک از شرکا را به‌طور دقیق و مساوی مشخص کرد، از تقسیم به روش افراز استفاده می‌شود. این روش اصولاً برای اموالی که قابلیت تقسیم به قسمت‌های مساوی را دارند کاربرد دارد.

• تقسیم به روش تعدیل: برای اموالی که دارای اجزای یکسان نیستند و نمی‌شود آن را به قسمت‌های مساوی تقسیم کرد، ارزش مالی آن‌ها برای تقسیم ملک بین شرکا در نظر گرفته می‌شود؛ یعنی ممکن است در یک ملک خاص، 200 متر از بخشی از ملک به‌اندازه 350 متر از بخشی دیگر از همان ملک ارزش مالی داشته باشد. در این شرایط به‌جای تقسیم براساس مساحت، تقسیم بر اساس ارزش مالی انجام می‌شود.

• آخرین روش تقسیم به روش رد: گاهی پیش می‌آید که به یکی از شرکا سهمی از ملک می‌رسد که ارزش مالی آن کمتر از سهم دیگر شرکا است و نمی‌شود ملک را چه ازنظر مساحت و چه ازنظر ارزش مالی به‌طور مساوی تقسیم کرد. در این شرایط، سایر شرکا باید اختلاف ارزش سهم را به شریکی که کمتر سهم برده بپردازند تا همگی سهم یکسانی از ملک برده باشند.

شما می‌توانید وکیل ملکی متخصص در دعاوی ملکی ازجمله دعاوی تقسیم و خرید و فروش ملک مشاعی را انتخاب کنید و تا فقط با یک‌ بار مراجعه مراحل درخواست آزادسازی ملک مشاع، اخذ گواهی عدم آزادسازی ملک مشاع انجام شود. اما اینکه در موضوعات ملکی شما از جمله ملک مشاع، عنوان دعوایی که با آن سر و کار دارید، حقوقی است یا کیفری، بر عهده وکیل اشت. مهمترین نکته‌ای که باید درنظر بگیرید آن است که اگر دعوایی به اشتباه یا با عنوان اشتباه طرح نمایید، علاوه بر تضییع حقوقتان، این مسأله باعث می‌شود تا شانس طرح دعوا مجدد را نیز از دست بدهید. در نتیجه وکیل ملکی هم باید در امور حقوقی ملکی مسلط باشد، و هم در امور کیفری ملیک. در حقیقت وی باید نقش بهترین وکیل کیفری در تهران و شهرستانها را نیز ایفا کند. 

تا به اینجا با ماهیت ملک مشاع و نحوه تقسیم آن در قانون ایران آشنا شدیم. در ادامه هدف ما بررسی کامل نقل و انتقال و فروش این ملک است. با ما همراه باشید.

سند ملک مشاع

طبق تعریف قانون مدنی، سند مالکیت، یکی از اسناد رسمی است که مهم‌ترین سند آن است زیرا برای همه افراد معتبر است و همه مراجع رسمی باید به آن اعتبار بدهند؛ اما در عرف ثبت سند مالکیت نامیده می‌شود و سند رسمی نیست و درنتیجه فاقد اثر خاص سند رسمی است که بدون حکم دادگاه معتبر است، مثلاً با ارائه اسناد مالکیت نمی‌توان ترتیب تخلیه یا خلع ید ملک را صادر کرد.

انواع فروش ملک مشاع در قانون

در فروش و انتقال ملک مشاع به دو نکته توجه می‌شود:

1. قبل از ثبت، ملک مشاع منتقل می‌شود: طبق ماده 114 قانون ثبت «هرگاه ملک مشاعی به ثبت چند نفر رسیده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود، با ذکر نام متقاضیانی که ملک به نام آن‌ها تبلیغ و انتقال داده‌شده است، در یک محل به نام انتقال ثبت می‌شود و سند مالکیت کل ملک صادر می‌شود.
2. پس از ثبت، ملک مشاع واگذار شود: طبق ماده 11 آیین نامه قانون ثبت «هر زمآن‌ که ملک مشاع در اثر نقل و انتقالات به یک نفر منتقل شود، اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید تهیه می‌شود.» طبق ماده 583 قانون مدنی، هر یک از شرکا می‌تواند حصه خود را کلاً یا بعضاً بدون موافقت سایر شرکا به شخص ثالث منتقل کند.
3. قابل افراز
4. غیر قابل افراز

به عنوان سخن پاسانی و جمع بندی موضوع فروش ملک مشاع، دو مورد قابل افراز و غیر قابل افراز را در ادامه به صورت جداگانه و مجزا بررسی می کنیم.

نحوه فروش ملک مشاع قابل افراز

مفروز در لغت به معنای جداشده است که صاحبان و حدود آن مشخص‌شده است. ملک مفروز در اصطلاح حقوقی، ملکی است که پس از تقسیم به چند سهم جداگانه تقسیم‌شده و بین شرکا تقسیم‌شده و برعکس مال مشاع است. اگر اداره ثبت مربوطه تشخیص به قابل افراز بودن ملک مشاع بدهد، دیگر امکان فروش آن ملک به شکل کلی وجود ندارد. درنتیجه هر یک از شرکا تنها اجازه دارد که سهم خود از ملک را بفروشد.

برای این کار نیز ابتدا لازم است که عملیات ثبتی موردنیاز را انجام داده و سند افرازی مربوط به سهم خود از ملک را دریافت کند. سپس می‌تواند میزان سهم خود از ملک را بدون اجازه شریک به فروش برساند. اما درصورتی‌که یکی از شرکا بدون اجازه شریک اقدام به فروش سهم آن‌ها از ملک بکند، مطابق با قانون مدنی عمل او معامله فضولی به حساب می‌آید.

نحوه فروش ملک مشاع در املاک غیرقابل افراز

چنانچه یکی از شرکا به دادگاه برای تقسیم یا خرید و فروش ملک مشاعی مراجعه کند و دادگاه تشخیص دهد که ملک مشاع قابل افراز نیست، رأی خود را در قالب گواهینامه به متقاضی ارائه می‌دهد. این گواهینامه درواقع بیان می‌دارد که ازنظر دادگاه ملک موردنظر غیرقابل افراز است. سپس متقاضی می‌تواند درخواست صدور دستور فروش ملک را به دادگاه حقوقی تقدیم کند. دادگاه نیز بعد از بررسی مدارک و اسناد مالکیت، دستور فروش را صادر خواهد کرد و این دستور به دایره اجرا منتقل می‌گردد.

در این مرحله، ملک مشاعی باهدف فروخته شدن به بالاترین قیمت به مزایده گذاشته می‌شود. نکته‌ای که در خصوص خرید و فروش ملک مشاعی با استفاده از این روش باید بدانید این است که هم خود متقاضی و هم هر یک از شرکا می‌توانند با پیشنهاد بالاترین قیمت، ملک مشاعی را خریداری کرده و به‌تنهایی مالک آن شوند. بعد از فروش ملک از طریق مزایده، هزینه‌های دادگاه و مراحل قانونی پرونده از مبلغ فروش کسر شده و مابقی به‌اندازه سهم شرکا از ملک، به آن‌ها پرداخت می‌شود.

*مسئولیت صحت و سُقم محتوای این پست برعهده‌ی سفارش‌دهنده است.*