با رشد شتابان شهرنشینی و گسترش فیزیکی شهرها، پدیده ی پژمردگی شهری، بافت مرکزی بسیاری از شهرهای بزرگ جهان توسعه یافته و درحال توسعه را دربر گرفته است. پژمردگی شهری، تنزّل عملکردی و کالبدی بافت مسکونی و درپی آن، فضای اجتماعی شهر است. هستة مرکزی شهر تهران که در گذشته ای نه چندان دور، از مراکز مهم و پویای این شهر محسوب می شد، اکنون نشانه های پژمردگی شهری را در خود آشکار ساخته است. براساس این، هدف اصلی پژوهش حاضر، شناسایی و تحلیل عوامل مؤثّر بر پژمردگی شهری در ناحیة 3، منطقة 12، شهر تهران است. داده های مورد نیاز با استفاده از پرسش نامة محقّق ساخته، به طور تصادفی ساده از دویست خانوار ساکن در محدودة مورد مطالعه گردآوری شده است. از آزمون آماری تی تک نمونه ای برای مقایسة میانگین ها، تحلیل عاملی برای کاهش تعداد متغیّرهای مستقل و شناسایی ابعاد پژمردگی شهری و درنهایت از تحلیل رگرسیون برای شناسایی عوامل مؤثّر بر شکل گیری پدیدة پژمردگی شهری در ناحیة 3، منطقة 12 شهر تهران در محیط نرم افزار آماری اِس. پی. اِس. اِس. استفاده شد. یافته های پژوهش نشان می دهد که براساس ادراک ذهنی ساکنان محلّی و نتایج حاصل از آزمون آماری تی تک نمونه ای، ناحیة 3، منطقة 12 شهر تهران دچار وضعیّت پژمردگی شهری شده است. نتایج تحلیل عاملی بیانگر آن است که پژمردگی شهری، پدیده ای چندبُعدی و پیچیده است. درمیان ابعاد گوناگون پدیده ی پژمردگی، چهار عامل ویژگی های اجتماعی محلّه، کیفیّت فیزیکی محلّه، کیفیّت مسکن و سرمایة اجتماعی، مهم ترین پیش بینی کننده های پژمردگی شهری در محدودة مورد مطالعه هستند. این چهار عامل، بیش از 67% واریانس پژمردگی شهری را در محدودة مورد بررسی تبیین می کنند.